Nos últimos anos, grandes complexos esportivos deixaram de ser apenas espaços de entretenimento e passaram a atuar como catalisadores urbanos. Estádios, arenas e centros esportivos vêm sendo integrados a projetos de uso misto que unem moradia, comércio, serviços e lazer, criando ecossistemas completos e transformando o entorno em polos de valorização imobiliária e desenvolvimento econômico.
Esse movimento ganhou força a partir dos anos 2000 e se consolidou na década de 2010, quando cidades e investidores perceberam que o esporte, isoladamente, gerava apenas picos de movimento em dias de evento. A partir disso, consultorias como a RCLCO Real Estate Advisors e o Urban Land Institute (ULI) passaram a tratar os distritos esportivos como uma frente consolidada de desenvolvimento urbano, capaz de requalificar áreas e gerar receita diversificada.
André Trevelin, diretor de Operações Internacionais da Villa Boa Inc., afirma que o que antes era só entretenimento hoje virou plataforma de desenvolvimento. "Estádio ou arena sozinho não sustenta valor urbano o ano inteiro. O salto veio com os distritos de uso misto ancorados pelo esporte, que incluem moradia, hotel, varejo, gastronomia, escritórios e áreas públicas no mesmo masterplan".
Na prática, o conceito funciona como um ecossistema de fluxo contínuo. O equipamento esportivo atua como âncora de visibilidade e tráfego, mas o projeto só se completa quando inclui usos que operam diariamente: habitação, hotelaria, alimentação, serviços, comércio, espaços públicos e, em alguns casos, educação e saúde. "A lógica é simples: o jogo ou evento traz público; o bairro bem planejado converte esse público em consumo recorrente, permanência e valorização imobiliária", avalia André Trevelin.
Um estudo do Urban Land Institute destaca que distritos esportivos bem estruturados contribuem para a requalificação urbana e fortalecem o comércio local. Exemplos como a Nationwide Arena, inaugurada em Columbus, Ohio, e o Energizer Park, estádio localizado no coração de St. Louis, ilustram como a integração entre esporte e urbanismo cria novos polos de convivência e negócios.
Experiência e senso de comunidade
Uma pesquisa da Deloitte sobre o impacto dos distritos esportivos aponta que a integração de usos ajuda a promover maior engajamento social e a melhorar indicadores de qualidade de vida urbana ao estimular mobilidade, lazer e convivência em áreas antes subutilizadas, além de impulsionar a regeneração urbana, diversificar receitas e fortalecer o senso de comunidade.
Segundo André Trevelin, esses complexos também contribuem para criar experiências e fortalecer o senso de comunidade. "Eles deixam de ser ‘lugar de evento’ e passam a ser ‘lugar de convivência’. Quando há praça, ruas caminháveis, agenda cultural, bares, lojas e programação além do calendário esportivo, o espaço passa a ser usado por morador, visitante e trabalhador o ano inteiro", sustenta.
O executivo ressalta ainda que o modelo tem atraído incorporadoras e investidores, que enxergam os distritos esportivos como ativos híbridos e de receita diversificada. "Em vez de depender só de bilheteria ou de valorização pontual do entorno, o projeto passa a capturar renda de residencial, varejo, hospitalidade, escritórios e ativações de marca", acrescenta.
"O mercado também enxerga vantagem no fato de que equipes e grupos proprietários estão participando mais diretamente do capital, do masterplan e da operação desses distritos", completa. Esse formato amplia a segurança financeira dos empreendimentos e cria oportunidades de negócios em diferentes frentes, tornando o esporte uma plataforma de desenvolvimento urbano e imobiliário.
Já o sucesso desses projetos depende, contudo, de infraestrutura urbana e planejamento público. "Para funcionar de verdade, precisa de mobilidade, conexão com transporte público, desenho urbano caminhável, regras claras de uso do solo, mecanismos de governança e contrapartidas definidas para o entorno. Quando isso falha, surgem os problemas clássicos: trânsito, enclaves isolados, pressão imobiliária sem inclusão e atividade concentrada só em dias de evento", alerta André Trevelin.
Na visão do diretor da Villa Boa Inc., o esporte está deixando de ser apenas conteúdo e se transformando em plataforma de ativo imobiliário e de marca. "As tendências globais mais fortes são distritos esportivos de uso misto, ativos guiados pela experiência, integração com hospitalidade e branded real estate, requalificação de áreas urbanas e monetização ampliada de estádios e centros de treino. No Brasil, a expansão das SAFs tem mostrado como a disciplina financeira e o tratamento de propriedades esportivas podem ser plataformas de negócio", conclui.
Para saber mais, basta acessar: http://www.villaboainc.com
